Fazit: Albtraum anstatt Traumhaus

Wenn ich den Bau unseres Hauses mit den unseren Nachbarn vergleiche, die schlüsselfertig gebaut haben, würde ich niemals wieder mit Zielsdorf Massivhaus bauen. Es gibt zahlreiche Gründe dafür (der Blog zeigt nur die Spitze des Eisbergs). Unser Qualitätsbaubegleiter bezeichnete es als einen "Bau mit sehr großen Toleranzen". Meiner Einschätzung nach steht der Preis des Hauses in keinem angemessenen Verhältnis zur erbrachten Leistung. Der Bauprozess und die Zeit danach waren extrem stressig und mit hohen Folgekosten verbunden, was meine Gesundheit erheblich beeinträchtigt hat.Unsere Erwartungen an Kundenbetreuung, Kommunikation, Qualität, Organisation, Bauzeit und Vertrauensbasis wurden überhaupt nicht erfüllt. Das ist meine persönliche (vielleicht subjektive) Meinung. Jeder muss für sich selbst entscheiden. Ich wurde das Haus anders bauen, und mit anderer Firma, wenn ich ein neues Haus bauen muss. Das ist mein Fazit.

Letzte Woche habe ich einen anderen Kunden vom Zielsdorf kennengelernt. Er hat mich über den Blog und gemeinsame Bekannte gefunden (die Welt ist wirklich klein). Seine Erfahrungen mit der Firma sind nahezu identisch mit meinen.

Ein paar Zusatzpunkte:

1. Bauvertag. Bauverträge sind so schwammig und dünn formuliert, dass man später nicht genau weiß, was man bekommt. Die allgemeine Baubeschreibung von Zielsdorf ist kein Lastenheft (!!!). Es heißt, keine Garantie, dass es so gebaut wird, wie es in der allgemeinen Baubeschreibung steht. Unser Haus hat keine sogenannte Z-Folie (Mauersperrfolie), obwohl es in der allgemeinen Baubeschreibung auf dem Bild gezeigt wird. Auch die Dämmung unter der Bodenplatte wurde nicht verlegt, obwohl sie in der Baubeschreibung ebenfalls mit Bildern erläutert wird (unser Haus ist einziges Haus im Neubaugebiet, dass keine Dämmung unter der Bodenplatte hat). Herr Zielsdorf äußerte, dass seine Firma die Wände in Hauswirtschaftsräumen (der Fall mit der Wärmepumpe) grundsätzlich nicht verputze (eine Begründung dafür wurde nicht genannt). Glücklicherweise wurde im Bauvertrag eindeutig festgelegt, dass sämtliche Räume verputzt und gestrichen werden müssen. Dennoch blieb eine Wand mit installierten Rohrleitungen im Hauswirtschaftsraum entgegen vertraglicher Vereinbarung unverputzt. 

Das Angebot vom Fensterbauer (M&S Fenster GmbH) beschränkt sich auf die Abmessung und Farbe der Eingangstür. Null Info über Hersteller, Modell, Typ von Beschlägen und weitere wichtige Informationen, die zur Bestellung gehören. Wir bekommen eine Zylinderrossette aus Gummi anstatt Edelstahl (die uns bei der Bemusterung gezeigt wurde), da angeblich alles andere nicht passen würde. Es sieht so billig aus. Im Angebot ist es nicht definiert, deswegen darf der Fensterbauer alles einbauen, was er will.

2. Zuverlässigkeit. Vertrauen kann mit der Firma schwer aufbauen. Versprechen werden nicht gehalten. Empfehlungen führen oft zu mehr Kosten. Versprechungen vom Architekt Sven Schulte werden beim Bau vom Bauleiter nicht berücksichtigt. Uns wurde versprochen, dass Smarthome und zentrale Lüftungsanlage vor dem Baubeginn besprochen und in Details diskutiert wird. Das hatten wir nicht. Am Ende hat das Ganze zu enormen Stress, Zeitdruck und Mehrkosten (Folgekosten) geführt. Eine böse Überraschung hatten wir mit dem Dach, dass nicht winterfest war. Der Architekt versicherte uns vor dem Vertragsabschluss, dass die zentrale Lüftungsanlage so gebaut wird, damit keine Dämmung vom Dach nötig ist. Nur die Anlage selbst musste mit Dämmung von uns mit sehr geringerem Aufwand abgeklebt werden. Am Ende stellte es sich heraus, dass das ganze Dach doch gedämmt werden sollte. Klar auf unseren Kosten, weil es nicht im Vertrag steht. Der Aufwand war enorm, da Luftdichtigkeit im Bereich der Holzbalkendecke (mit vielen Schwachstellen) sehr schwer zu erstellen. Nach unserer Beschwerde wurde uns von Herrn Zielsdorf eine Unterstützung durch einen Dachdecker seiner Firma zugesagt, insbesondere im Hinblick auf die dringend erforderliche Dachdämmung. Bis heute ist der angekündigte Dachdecker jedoch nicht erschienen.

3. Zusammenarbeit. Keine richtige Zusammenarbeit. Zum Beispiel lehnte Herr Zielsdorf die gemeinsame Besichtigung vom Haus während des Bauens ab, obwohl es uns von seinem Architekt versprochen wurde. Gespräche mit unserem Baubegleiter vor Ort lehnte Herr Zielsdorf auch ab. Diese Gesprächsverweigerung erschwerte die Klärung offener Punkte bezüglich unseres Hauses erheblich. Keine Diskussionen über Schwachstellen, keine Empfehlungen bei der Bemusterung oder sonstige wichtige Dinge wie z.B. Kantenschutz oder Gefälle vom Estrich in der Garage. Wir haben es erst kurz vor der Abnahme erfahren, dass es sehr üblich ist und in unserem Baugebiet ohne Ausnahme gemacht wurde. 

4. Umgehen mit Baumängeln. Fehler werden nicht zugegeben. Alles wird heruntergespielt. So war es auch bei den Stahlträgern, die eine rissige Wärmebrücke bildeten. Ich musste physikalische Berechnungen von selbst erstellen und erstellen lassen (extra Kosten), um den Bauleiter zu überzeugen, dass es sich um einen Baufehler handelte. Handwerker von Zielsdorf erzählen selten die Wahrheit. Sehr oft widersprechen sie sich selbst und geben falsche Informationen. Das spricht nicht gerade für Vertrauen. Bei anderen Subunternehmen auf unserer Baustelle war es zum Teil anders: Die Baufehler wurden anerkannt und fast direkt beseitigt, ohne weitere Diskussionen. Das war unsere Erwartung auch vom Zielsdorf. Die Brandschutztür schwitz, Schimmel verbreitet sich. Zu Beginn der Bauarbeiten wurde das Bodengutachten offensichtlich nicht berücksichtigt, obwohl darin klar empfohlen wurde, mindestens 0,5 bis 0,8 m lehmhaltiger Boden zu entfernen. Tatsächlich wurde jedoch nur eine Tiefe von ca. 0,3 m ausgehoben. Durch den unzureichenden Aushub und leichte Regenfälle zeigte der Boden die Konsistenz eines Puddins und wies eine Druckfestigkeit von lediglich 14 N auf (Mindestwert von 40 N). Trotz nicht tragfähigem Baugrund wollten die Mauer am darauffolgenden Arbeitstag mit dem Mauern beginnen!!! Herr Zielsdorf bewertete die Situation trotz der erheblich eingeschränkten Bodenfestigkeit als „nichts passiert“. Diese Einschätzung erfolgte in einem ausgesprochen offensiven und unangenehmen Tonfall, der weder zur Ernsthaftigkeit des Problems noch zu einem respektvollen Umgang im Bauprozess passt.

5. Schlechte Kommunikation. Die Kommunikation war fast ausschließlich über E-Mails. 490 E-Mails wurde von mir innerhalb von ca 1,5 Jahren geschrieben. Telefonisch konnte ich den Bauleiter nie erreichen. Auf der Baustelle könnten wir ihn nur ein Mal erwischen. Uns wurde vom Architekt versprochen, dass wir unsere Bau- und Installationsideen mit Bauleiter vor Ort besprechen können. Das erlebten wir nicht. Für eigene Ideen hatten wir keine Zeit. Meldung von Mängeln (E-Mails schreiben fast jeden Abend) nahm die ganze frei Zeit in Anspruch. Einige Meldungen wurden in der Bauphase ignoriert (trotz mehrfaches Melden), so dass die Mangel erst nach der Hausübergabe bearbeitet und nicht immer erfolgreich beseitigt wurden, da es in einigen Fällen zu spät war. Auch die Geschichte mit der Wärmepumpe ist ein Paradebeispiel, wie "gut" die Kommunikation war. Besonders befremdlich empfand ich die Art der sogenannten 'Kundenerziehung', die sich in einem ausgesprochen offensiven Auftreten äußerte. Es wurde wiederholt und nachdrücklich gefordert, nicht mit Handwerkern oder anderen Bauherren zu kommunizieren. 

6. Baudauer. Fast 1,5 Jahren (seit Vertragsunterschrift) bräuchte die Firma für ein "einfaches Haus". Versprochen wurden ca max. 12 Monaten, da "Bungalow mit Holzbalkendecke einfach" sei. In unserem Neubaugebiet wurde schlüsselfertige größere Häuser innerhalb von einem Jahr gebaut. 

7. Smarthome. Herr Zielsdorf hatte keinerlei Berührungspunkte zum Thema Smarthome in unserem Bauvorhaben. Trotz der Versprechungen des Architekten durften wir mit dem Elektriker erst sprechen, als er mit der Installation beginnen musste. Wir standen unter enormem Zeitdruck, um das Smarthome zu planen. Für Fensterkontakte war schon zu spät, da die Fenster zum Zeitpunkt fertiggestellt wurden. Das Nachrüsten mit eingeschränkter Funktion würde uns ca. das Fünffache kosten. Der Elektriker selbst hatte zwar Erfahrung mit Smarthome, war jedoch kein Systemintegrator, was sich am Ende bemerkbar machte. Die vom Architekten "konservativ" geschätzten Kosten explodierten auf das Dreifache für eine minimale Smarthome-Installation (KNX), obwohl die Programmierung von mir selbst erfolgte. Andernfalls wäre es noch teurer geworden.

8. Qualität. Nicht überzeugend und deutlich unter unseren Mindesterwartungen für das gezahlte Geld. Eine Qualitätsbaubegleitung würde ich bei der Firma sehr empfehlen. Trotz der Baubegleitung gab es eine Vielzahl von Baumängeln (der größte Teil der 490 E-Mails von mir waren Mangelmeldungen). Bei der Erstellung des Mauerwerks wurden in einigen Bereichen nicht die dafür vorgesehenen Mauersteine verwendet (Porenbeton anstatt Kalksandstein oder Kalksandstein anstatt PPW6-Stein). 

Der Estrich wurde an einem Vormittag eingebracht, an dem die gemessene Umgebungstemperatur lediglich maximal +3 °C betrug. Dies liegt unter der vorgeschriebenen Mindesttemperatur von +5 °C für Estricharbeiten. Auf Nachfrage erklärte der Estrichleger, dass "seine Mitarbeiter grundsätzlich keine Estricharbeiten unterhalb dieser Mindesttemperatur durchführen würden". 

Die Haustür zur Garage schwitzt auch bei trockener Luft nach "Mangelbeseitigung" weiter. Es handelt sich um eine große Wärmebrücke, weil die Dämmung trotz unserer mehrfachen Bitten nicht durchgehend eingebracht wurde und die großen Lücken in der Dämmung nach Außen einfach verspachtelt wurden. Sein Subunternehmen meinte, dass so  seit 20 Jahren gebaut wird. 

Durch Schalldämmprobleme können wir unsere Nachbarn auf deren Grundstücken gut hören, wenn sie normal sprechen. Dabei wurde bei Vertragsabschluss ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Lärmschutz für uns sehr wichtig ist. 

Qualität beginnt mit den Baustoffen. Wenn ich zurückblicke, beispielsweise auf das Dachholz, das über einen Monat ungeschützt gelagert und dann mit Schimmel verbaut wurde, spricht das in keinem Fall für Qualität. Die Elektroinstallation entspricht nicht der aktuellen Norm DIN 18015-1. Auch wenn diese nicht zwingend vorgeschrieben ist, wirft jedoch Fragen zur Qualität und und Zukunftssicherheit der Ausführung auf. Die Fußbodenheizung wurde mit sehr geringem Kostenaufwand verlegt, was sich in der Ausführungsqualität bemerkbar macht. 

Die Türzarge der Eingangstür ist verzogen (5 mm auf 1 m), wodurch die Tür undicht ist. Der Fensterbauer hat den Mangel zwar schriftlich bestätigt, zeigt jedoch seit Monaten keinerlei Bemühungen, diesen zu beheben oder sich zu melden. Herr Zielsdorf weigert sich, sich um das Problem zu kümmern. Die Nachweise zur Eignung der verwendeten Baustoffe werden nach Anfrage nicht bereitgestellt. Und viele weiteren Beispiele mit den Mängeln findet man im Blog (auch ein Bruchteil). 

8. Subunternehmen. Die meisten Subunternehmen haben ihren Standort weit entfernt von den Baugebieten. Beispielsweise kommen die Sanitär- und Fensterbauer aus Haselünne und benötigen selbst bei optimaler Verkehrslage mindestens eine Stunde bis zu unserem Haus. Wenn sich gerade kein Handwerker in der Nähe befindet, wird schlichtweg niemand zur Mängelbeseitigung geschickt. Die Mangelmeldungen werden regelmäßig ignoriert. Dabei wurde uns vor Vertragsabschluss ausdrücklich zugesichert, dass bei jeder Meldung schnell reagiert und ein Handwerker zeitnah vor Ort sein würde. Der Fensterbauer stellt dabei das größte Problem dar (s.oben).

9. Bauskosten. Die ursprünglich konservativ kalkulierten Zusatzkosten des Architekten wurden deutlich überschritten, obwohl wir auf die Kosten (und Qualität) bei der Bemusterung sehr achtetete. Die endgültigen Hauskosten lagen über dem maximal angesetzten Budget, wobei ein erheblicher Anteil auf ungeplante Ausgaben entfiel. Zusätzlich entstanden unmittelbar weitere Folgekosten durch notwendige Experteninterviews, bautechnische Berechnungen zum Nachweis von Mängeln sowie bauliche Änderungen und Umbaumaßnahmen. Bemerkenswert ist, dass laut Aussagen von unseren Nachbarn, die schlüsselfertige Häuser erworben haben, die Gesamtkosten dort teilweise bis auf den Euro genau innerhalb der ursprünglichen Kalkulation lagen.

10. Google-Bewertungen.  Aktuell erschwert Google die Verteidigung gegen das Löschen von negativen Bewertungen. Google verlangt mittlerweile gerichtliche Entscheidungen als Beweis für die Echtheit einer negativen Bewertung. E-Mailverkehr und Verträge reichen nicht mehr aus. Ohne Urteil können Verfasser negative Rezensionen kaum vor dem Löschen schützen. Deswegen empfehle ich die Rezensionen über Fa. Zielsdorf Massivhaus mit Vorsicht zu genießen.